Diversifier ses investissements avec la pierre-papier

Diversifier ses investissements avec la pierre-papier

La faible rémunération offerte par les fonds euro au sein des contrats d’assurance-vie conduit certains investisseurs à s’intéresser à la « pierre-papier ». L’investisseur s’expose, même avec un budget limité, au secteur de l’immobilier et à ses rendements attractifs ces dernières années. Toutefois ce placement spécifique doit s’inscrire dans une optique de long terme. Décryptage.

Qu’est-ce que la pierre-papier ? L’exemple des SCPI

La pierre-papier désigne les placements financiers principalement constitués d’immobilier. La forme la plus connue est la SCPI (société civile de placement immobilier) qui a pour objet d’acquérir, avec l’épargne collectée, des biens immobiliers dans le but de générer des revenus. L’investissement est ainsi réalisé dans un véhicule géré par une société de gestion spécialisée, qui s’occupe de l’acquisition, de l’entretien et de la location du patrimoine immobilier. Les loyers sont, par la suite, redistribués aux investisseurs après déduction des charges et constitution d’éventuelles réserves (report à nouveau). La SCPI permet à une personne de détenir des parts correspondant à une fraction d’un patrimoine composé de plusieurs biens immobiliers. Il existe deux grandes familles de SCPI, celles qui investissent en immobilier d’entreprise (bureaux, commerces, maisons de retraite…), largement majoritaires, et les SCPI résidentielles, dédiées à l’habitation.

Quelle est la fiscalité de l’investissement en pierre-papier ?

Le mode de détention de votre investissement en pierre-papier (assurance-vie ou en direct) est important car il influence l’imposition des revenus. La SCPI bénéficie en effet d’une transparence fiscale qui génère une seule imposition au niveau du porteur de part et non de la SCPI elle-même. En cas de souscription en direct, les fruits distribués par la SCPI sont soumis à l’impôt sur le revenu (IR) en fonction de votre tranche marginale, au titre des revenus fonciers. Il faut y ajouter les prélèvements sociaux (PS) au taux de 17,20 %. Cette imposition (IR + PS) porte sur la quote-part des loyers (nets de charges) dégagés par la SCPI. Lors de la revente des parts, si une plus-value est au rendez-vous, le gain est imposé selon le régime des plus-values immobilières avec une imposition au taux de 19% + les PS (avec une exonération progressive et totale au bout de 22 ans de détention, 30 ans pour les PS). Par ailleurs, l’investissement en pierre-papier est intégré à l’actif de l’Impôt sur la Fortune Immobilière pour la fraction représentative des biens immobiliers que ces structures détiennent. En revanche, comme pour tout placement immobilier acquis par crédit, les intérêts d’emprunt sont déductibles de l’assiette d’imposition des revenus fonciers.

Comment optimiser la fiscalité ?

La souscription de pierre-papier, au sein d’un contrat d’assurance-vie, permet de bénéficier de la fiscalité avantageuse de cette enveloppe : les revenus, généralement capitalisés ou réinvestis dans le fonds euros du contrat, ne sont pas considérés comme des revenus fonciers. Les gains sont, au moment du rachat, soumis au taux de 30%, prélèvements sociaux inclus (pour les gains issus des versements réalisés à partir du 27/09/17). Toutefois, tenus d’assurer la liquidité des placements des assurés, les compagnies d’assurance limitent la proportion de pierre-papier, le plus souvent à 25% de la valeur du contrat.

La pierre-papier répond avant tout à une logique de diversification de vos investissements. Tous les investissements en pierre-papier ne sont pas accessibles via l’assurance vie. Nous avons référencé, une sélection de fonds immobiliers non cotés et la durée d’investissement recommandée est d’au moins 8 ans.

Les investissements en pierre-papier ne sont pas garantis et comportent un risque de liquidité et de fluctuation liée au marché de l’immobilier.

Le traitement fiscal dépend de la situation individuelle de chacun, Il est susceptible d’être modifié.

LOI DES FINANCES 2019 SUR LE 150-0 B TER

LOI DES FINANCES 2019 SUR LE 150-0 B TER

Codifié sous l’article 150-0 B ter, le nouveau régime prévoit que l’imposition de la plus-value réalisée dans le cadre d’un apport réalisé à compter du 14 novembre 2012 à une société soumise à l’IS est reportée si la société bénéficiaire de l’apport est contrôlée par le contribuable à la date de l’apport, en tenant compte des droits détenus à l’issue de celui-ci.

Nous vous invitons à téléchargez et à lire le document PDF ci dessous pour comprendre les enjeux et les solutions patrimoniales proposées.

123 IM CONFIRME SON STATUT D’ACTEUR DE RÉFÉRENCE DU NON COTÉ

123 IM CONFIRME SON STATUT D’ACTEUR DE RÉFÉRENCE DU NON COTÉ

Alors que 2018 a sonné le glas de l’investissement ISF-PME, 123 IM a plus que doublé sa levée de fonds sur son offre de diversification en non coté et immobilier (Fonds et Club Deal) à destination des investisseurs privés


  • 115 M€ levés (90% à travers les conseillers financiers et family office)
  • 121 M€ redistribués aux investisseurs
  • 120 M€ investis dans 49 entreprises

Avec 100 M€ collectés en 2018 par le canal des conseillers financiers et family office (90% de la collecte), 123 IM a plus que doublé la croissance de ses encours sur ce segment (+150%).

Une société de gestion d’entrepreneurs pour financer les entrepreneurs de façon durable et responsable. En 2018, 123 IM a investi 120 M€ dans 49 entreprises françaises, essentiellement sous forme de dette privée, de private equity et d’immobilier. 

Autre moteur de croissance, le développement auprès des investisseurs institutionnels se confirme avec un premier closing à 50 M€ attendu dans les prochains mois sur son OPPCI dédié aux résidences services pour séniors : 123SilverEco.


Plusieurs axes de développement pour 2019 pour 123 IM

En fin d’année 2018, 123 IM a annoncé le lancement de LinkSport, un Fonds inédit dédié au secteur sport/santé, regroupant un collectif d’entrepreneurs du secteur et de sportifs de haut niveau au sein d’un comité stratégique présidé par David Douillet. Ce dernier poursuit sa levée de Fonds au 1er semestre 2019. Des marques d’intérêts pour un montant de 10 M€ ont d’ores-et-déjà été enregistrées.

En parallèle de LinkSport, 123 IM va prochainement annoncer le lancement d’un Fonds impact et partage dans le domaine du médico-social et prévois également le lancement d’un Fonds dédié à la thématique de la cybsersécurité avec le soutien de l’ANSSI.


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Résidences Étudiantes Le Clos Lamaizière – Saint-Etienne (42)

Résidences Étudiantes Le Clos Lamaizière – Saint-Etienne (42)

Pourquoi investir dans ce programme ?

  • Enveloppe de prix accessible à partir de 55 500 € HT (1) 
  • Rendement performant de 4,3 % HT/HT (2) 
  • Bâtiment dessiné par le célèbre architecte Lamaizière qui sera rénové,
    une architecture atypique pour une résidence étudiante 
  • Appartements en duplex modernes et fonctionnels 

(1) Prix HT hors frais de notaire et frais de prêt 

(2) Rendement incluant le mobilier, arrondi au dixième le plus proche 



Le Clos Lamaizière

  • Une rénovation d’un ancien bâtiment construit en 1898 et dessiné par l’architecte Pierre Lamaizière
  • Une architecture très atypique pour une résidence étudiante
  • Composée essentiellement de studios duplex pour un agencement optimal avec un coin pièce de vie/cuisine au premier niveau et un coin nuit à l’étage
  • 123 appartements dont 35 avec parkings 

Réduisez votre I.R 2018 jusqu’à 18%

Réduisez votre I.R 2018 jusqu’à 18%

À 10 jours de la fin de l’année, nous avons souhaité vous rappeler le fonctionnement du Prélèvement à la source (P.A.S) ainsi que notre offre pour réduire vos impôts sur le revenu en 2018 (IR 2018).

 


Le prélèvement à la source (P.A.S) : mode d’emploi

 

L’entrée en vigueur du prélèvement à la source (P.A.S)de l’impôt sur le revenu, fixée au 1er janvier 2019, vise à adapter le recouvrement de l’impôt au titre d’une année à la situation réelle de l’usager (revenus, événements de vie) au titre de cette même année, sans en modifier les règles de calcul.


En d’autres termes, il a pour objectif de supprimer le décalage d’un an entre la perception des revenus et le paiement de l’impôt sur ces revenus.

Nous attirons votre attention sur le fait que les réductions d’impôts demeurent effectives selon les même règles et conditions que les années précédentes.

De ce fait, elles seront remboursées à la fin de l’été 2019 lors de l’émission de l’avis d’imposition.

En clair, il est pertinent de continuer à faire des investissements octroyant des réductions d’impôts notamment via les FIP / FCPI.  

Vous souhaitez optimisez votre IR pour 2018, contactez Patrimoine Assurances pour découvrir nos solutions fiscales ?

Loi Girardin et prélèvement à la source : faut il investir en 2018 ?

Loi Girardin et prélèvement à la source : faut il investir en 2018 ?

La loi de Finances 2018 a consisté en un véritable big-bang fiscal. Elle a consacré le prélèvement à la source (PAS) avec effet au 1er janvier 2019.

 

Afin d’éviter une double imposition en 2019, 2018 a été déclarée année blanche.

En pratique, comme chaque année, il faudra bien déposer sa déclaration de revenus au printemps 2019 au titre des revenus perçus en 2018. Mais exceptionnellement, l’impôt correspondant sera neutralisé par l’application du Crédit d’Impôt de Modernisation du Recouvrement (CIMR).

En clair, sauf quelques exceptions et hors revenus exceptionnels, nous ne payerons pas d’impôt au titre des revenus de l’année 2018.

A l’approche de la fin d’année se pose donc la question de l’intérêt, pour 2018, de procéder à un investissement Loi Girardin (le cas des autres réductions d’impôt n’étant pas traité ici).

 

RAPPEL DU FONCTIONNEMENT DE L’INVESTISSEMENT GIRARDIN

• Dispositif légal codifié aux articles 199 undecies B et C du Code Général des Impôts, destiné à accompagner le développement économique des DOM et COM.

• Il s’agit d’une prise de participation dans une structure de portage de type SARL, SAS ou SNC qui va acquérir un actif économique et le louer pendant 5 ans à une entreprise ultra-marine qui en a besoin dans le cadre de son activité.

• En contrepartie de leur apport, les associés de la structure de portage vont bénéficier, l’année de leur investissement, d’une réduction d’impôt « one shot ». Ils devront ensuite conserver les titres pendant 5 ans jusqu’à la dissolution de la société, à l’euro symbolique.

• L’investissement Girardin consiste donc en une pure opération de trésorerie et non une opération patrimoniale.

Exemple : Madame et Monsieur Durand sont redevables d’un impôt sur le revenu de 20 000 € et souhaitent réaliser un investissement Girardin à due concurrence (voir ci-dessous).

 

EN PRATIQUE

• Le prélèvement à la source est calculé sur l’impôt brut, c’est-à-dire, l’impôt dû avant toutes les réductions d’impôt. Conséquence : pour les contribuables qui défiscalisent, le prélèvement sera supérieur à l’impôt réel.

• Par ailleurs, les textes légaux prévoient le remboursement de TOUTES les réductions d’impôt (sous réserve du respect du plafonnement des niches fiscales) selon les modalités suivantes, après les derniers ajustements de début septembre 2018 :

En janvier de chaque année : remboursement de 60 % des crédits d’impôts de N-2 (2017 pour le prélèvement 2019) liées aux dépenses de dons, emplois à domicile,réductions d’impôt immobilière et Girardin en logement social.

En septembre : remboursement de 40 % du solde des réductions d’impôt ci-dessus sur la base des éléments déclarés en mai, et de 100 % des réduction d’impôt des investissements Girardin industriels, agréés ou non.

• Conséquence : Ce fonctionnement est valable pour « l’année blanche 2018 », et pour l’investissement Girardin.

> A l’émission de l’avis d’impôt 2018 durant l’été 2019, l’impôt de base sera neutralisé par le CIMR et l’ensemble des réductions du foyer fiscal sera remboursé par virement, sur deux échéances.

 

 

CONCLUSION

OUI, il convient d’investir en loi GIRARDIN en 2018 : la réduction d’impôt va fonctionner comme les autres années. MAIS, il faudra faire une avance de trésorerie jusqu’à l’été suivant. A moins que vous n’ayez réalisé un investissement Girardin en logement social en 2017. Il faut considérer le bénéfice de l’opération de défiscalisation comme un placement annuel rémunéré 10 à 15 %.

J-150 avant la fin du Censi-bouvard

J-150 avant la fin du Censi-bouvard

 

Quel est ce dispositif

La Loi Censi-Bouvard 2018 permet aux contribuables français qui réalisent un investissement immobilier dans le neuf en résidence meublée de réduire directement leur impôt d’un pourcentage du prix de revient de l’appartement et de récupérer la TVA sur le montant de l’investissement. Il complète le statut du Loueur en Meublé Non Professionnel qui utilise le principe de l’amortissement pour générer des revenus défiscalisés.

 

Qui peut bénéficier de la Loi Censi-Bouvard 2018 ?

Le dispositif Censi-Bouvard 2018 est réservé aux contribuables Français qui réalisent des investissements locatifs meublés entre le 1er janvier 2013 et le 31 décembre 2018. Pas d’Inscription au RCS : la loi Censi-Bouvard 2018 ne nécessite pas d’inscription au RCS (Registre du Commerce et des Sociétés)

 

Les avantages fiscaux de la Loi Censi-Bouvard 2018

Le régime Censi-Bouvard 2018 vous permet de réduire votre impôt sur le revenu dans la limite du prix de revient des logements d’un montant de 300 000€ HT :

– A hauteur de 11% du prix HT pour les logements la réduction d’impôt s’étale de façon linéaire sur les neuf ans. Si le montant de la réduction d’impôt dépasse le montant à payer, celui-ci est reportable 6 ans.
Il est possible d’acquérir plusieurs logements par an.

Le dispositif Censi-Bouvard 2018 vous permet de récupérer la TVA sur votre acquisition : vous récupérez 20% sur le prix de votre bien immobilier si l’exploitant de la résidence propose en plus de l’hébergement au moins trois services.

 

Mentions légales
(1) Le non-respect des engagements de location entraîne la perte du bénéfice des incitations fiscales.
(2) Prix total HT mobilier inclus. Hors frais de notaire et frais de prêt.
(3) Rendement incluant le mobilier, arrondi au dixième le plus proche.

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