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Diversifier ses investissements avec la pierre-papier
La faible rémunération offerte par les fonds euro au sein des contrats d’assurance-vie conduit certains investisseurs à s’intéresser à la « pierre-papier ». L’investisseur s’expose, même avec un budget limité, au secteur de l’immobilier et à ses rendements attractifs ces dernières années. Toutefois ce placement spécifique doit s’inscrire dans une optique de long terme. Décryptage.
Qu’est-ce que la pierre-papier ? L’exemple des SCPI
La pierre-papier désigne les placements financiers principalement constitués d’immobilier. La forme la plus connue est la SCPI (société civile de placement immobilier) qui a pour objet d’acquérir, avec l’épargne collectée, des biens immobiliers dans le but de générer des revenus. L’investissement est ainsi réalisé dans un véhicule géré par une société de gestion spécialisée, qui s’occupe de l’acquisition, de l’entretien et de la location du patrimoine immobilier. Les loyers sont, par la suite, redistribués aux investisseurs après déduction des charges et constitution d’éventuelles réserves (report à nouveau). La SCPI permet à une personne de détenir des parts correspondant à une fraction d’un patrimoine composé de plusieurs biens immobiliers. Il existe deux grandes familles de SCPI, celles qui investissent en immobilier d’entreprise (bureaux, commerces, maisons de retraite…), largement majoritaires, et les SCPI résidentielles, dédiées à l’habitation.
Quelle est la fiscalité de l’investissement en pierre-papier ?
Le mode de détention de votre investissement en pierre-papier (assurance-vie ou en direct) est important car il influence l’imposition des revenus. La SCPI bénéficie en effet d’une transparence fiscale qui génère une seule imposition au niveau du porteur de part et non de la SCPI elle-même. En cas de souscription en direct, les fruits distribués par la SCPI sont soumis à l’impôt sur le revenu (IR) en fonction de votre tranche marginale, au titre des revenus fonciers. Il faut y ajouter les prélèvements sociaux (PS) au taux de 17,20 %. Cette imposition (IR + PS) porte sur la quote-part des loyers (nets de charges) dégagés par la SCPI. Lors de la revente des parts, si une plus-value est au rendez-vous, le gain est imposé selon le régime des plus-values immobilières avec une imposition au taux de 19% + les PS (avec une exonération progressive et totale au bout de 22 ans de détention, 30 ans pour les PS). Par ailleurs, l’investissement en pierre-papier est intégré à l’actif de l’Impôt sur la Fortune Immobilière pour la fraction représentative des biens immobiliers que ces structures détiennent. En revanche, comme pour tout placement immobilier acquis par crédit, les intérêts d’emprunt sont déductibles de l’assiette d’imposition des revenus fonciers.
Comment optimiser la fiscalité ?
La souscription de pierre-papier, au sein d’un contrat d’assurance-vie, permet de bénéficier de la fiscalité avantageuse de cette enveloppe : les revenus, généralement capitalisés ou réinvestis dans le fonds euros du contrat, ne sont pas considérés comme des revenus fonciers. Les gains sont, au moment du rachat, soumis au taux de 30%, prélèvements sociaux inclus (pour les gains issus des versements réalisés à partir du 27/09/17). Toutefois, tenus d’assurer la liquidité des placements des assurés, les compagnies d’assurance limitent la proportion de pierre-papier, le plus souvent à 25% de la valeur du contrat.
La pierre-papier répond avant tout à une logique de diversification de vos investissements. Tous les investissements en pierre-papier ne sont pas accessibles via l’assurance vie. Nous avons référencé, une sélection de fonds immobiliers non cotés et la durée d’investissement recommandée est d’au moins 8 ans.
Les investissements en pierre-papier ne sont pas garantis et comportent un risque de liquidité et de fluctuation liée au marché de l’immobilier.
Le traitement fiscal dépend de la situation individuelle de chacun, Il est susceptible d’être modifié.
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Assurance emprunteur : une date de résiliation annuelle « unique » dès 2019
Le CCSF a fixé, avec l’accord des banques, des courtiers et des assureurs, une date unique pour la résiliation annuelle de l’assurance emprunteur.
Depuis janvier 2018, avec la mise en place de l’amendement Bourquin, les particuliers peuvent négocier à nouveau leur assurance emprunteur à chaque date anniversaire de leur contrat. Seul problème, cette date n’avait pas encore été officiellement fixée.
Pour l’heure, la Fédération bancaire française (FBF) a laissé la possibilité aux établissements de crédit de déterminer librement la date de référence pour la résiliation annuelle de l’assurance emprunteur, à condition qu’elle soit affichée sur leur site Internet. Pas de quoi vraiment lever le flou sur cette notion, donc. Date de signature de l’offre de prêt, date d’édition de l’offre de prêt, date d’adhésion au contrat d’assurance emprunteur, date d’effet du contrat… Libre aux banques de choisir.
Date de signature de l’offre de prêt
Cette fois, le Comité consultatif du secteur financier (CCSF) a tranché.Partant du constat que la date de signature de l’offre de prêt par l’emprunteur était la plus souvent utilisée, le CCSF a retenu cette date comme référence (la même que dans le cadre de la loi Hamon),avec l’accord des banques, des courtiers en crédit et des assureurs.
Cette date anniversaire « unique » entrera en vigueur au plus tard au second semestre 2019, le temps que les banques, les courtiers et les assureurs puissent adapter leurs systèmes d’information. Elle s’appliquera à tous les contrats, sauf demande du consommateur pour une autre date, si cette dernière a déjà été fixée précédemment.
T3 d’exception à Nantes – rentabilité 5,85%
La Résidence Appart’City Nantes Cité des Congrès se situe dans le centre de Nantes à proximité du centre des congrès et à seulement 5 minutes du Tramway et de la gare TGV. La résidence est à proximité des centres d’intérêts de Nantes.
Les appartements sont équipés, insonorisés et desservis par un ascenseur. La résidence propose également de nombreux services comme le parking, le wifi, le petit déjeuner.
Appartement de type T3 au 5ème étage de 43,30 m2 avec terrasse de 15,30 m2 et parking
Prix : 198.000€
Rentabilité : 5,85%
LMNP occasion
Gestionnaire : Appart City
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Courchevel : M-1 avant l’ouverture des pistes de ski
Dans un peu moins d’un mois, c’est l’ouverture des pistes de ski à Courchevel (73) C’est également le moment de se rendre à la résidence 4 étoiles L’Ecrin Blanc, quelques lots sont encore disponibles à la vente pour une livraison en 2019 !
L’Ecrin Blanc est une opportunité patrimoniale formidable car très haut standing et forte rentabilité à la location.
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Residence d’affaires Riviera Suites 4 étoiles à Nice
L’investissement immobilier locatif : une valeur sure !
Selon une étude du Crédit Foncier, le marché de l’investissement locatif a augmenté de 13.5% à 15.5% entre 2013 et 2018 sur le nombre total de logement construit (étude publiée le 20 septembre 2018, réalisée auprès de 2600 personnes).
Qui investit dans le marché de l’investissement locatif ?
L’investisseur locatif est âgé de 45 ans environ et vit en couple (72 % d’entre eux). Son ménage dispose d’un revenu confortable de 71 100 euros par an. Les investissements se portent principalement sur les appartements (92 %) contre 8 % pour les maisons. Une fois le bien acheté, il comporte en moyenne deux pièces (60 % des biens loués sont des studios ou deux pièces) pour une surface de 45 m². Son coût médian est de 170 000 euros au 1er semestre 2018. Son financement se réalise avec peu ou pas d’apport sur une durée moyenne de 21 ans.
Pourquoi investir dans le marché locatif ?
Dans le marché immobilier neuf, la motivation principale est fiscale (71 % des répondants), devant le désir de se constituer un patrimoine (48 %) ou le souhait de disposer plus tard d’un revenu complémentaire à la retraite (40 %). Dans le marché ancien le souhait principal des acheteurs est de disposer plus tard d’un revenu complémentaire à la retraite (67 %), de se constituer un patrimoine (63 %), ou encore la constitution d’un capital pour le transmettre à ses enfants (39 %).
Quel est le secteur le plus porteur ?
L’investissement immobilier locatif se concentre principalement dans le sud de la France : Occitanie (27 % en 2017 contre 22 % en 2010) même si l’Ile-de-France est la deuxième région d’investissement avec 23 % des opérations. Suivent ensuite les régions Auvergne-Rhône-Alpes (11 %) Nouvelle-Aquitaine (9 %) et PACA (9 %).
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